Kann ich die Grunderwerbsteuer sparen?

Legal reduzieren lässt sie sich, indem bewegliches Zubehör – Einbauküche, Markise, Sauna – im Kaufvertrag gesondert mit realistischem Wert ausgewiesen wird; darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ganz steuerfrei sind nur bestimmte Fälle des § 3 GrEStG, etwa der Erwerb durch Ehegatten oder Verwandte in gerader Linie und Grundstücke unter 2.500 €.

Wer zahlt Notar und Grundbuch, Käufer oder Verkäufer?

Üblicherweise der Käufer, und so steht es in nahezu jedem Kaufvertrag. Gesetzlich zwingend ist das nicht – gegenüber dem Notar haften nach § 29 GNotKG aber beide Seiten als Gesamtschuldner. Die Löschung von Belastungen des Verkäufers trägt dagegen regelmäßig der Verkäufer.

Warum ändert sich die Gebühr nicht, wenn ich 1.000 € mehr zahle?

Weil Tabelle B in Stufen springt. Im Bereich zwischen 200.000 und 500.000 € umfasst eine Stufe 30.000 €; innerhalb einer Stufe bleibt die Gebühr identisch. Erst der erste Euro in der nächsten Stufe kostet 50 € mehr.

Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Bei einer selbstgenutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Immobilie zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision zu den Anschaffungsnebenkosten: Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage und wirken sich über die Gebäudeabschreibung (§ 7 EStG) über Jahrzehnte aus, nicht sofort.

Gilt der Steuersatz vom Kaufvertrag oder von der Zahlung?

Vom Zeitpunkt des Kaufvertrags. Die Steuer entsteht mit dem Abschluss des wirksamen Verpflichtungsgeschäfts, nicht mit der Zahlung oder der Grundbucheintragung. Wer vor einer angekündigten Erhöhung beurkundet, zahlt noch den alten Satz.

Wie berechnet man die Kaufnebenkosten einer Immobilie?

Die Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und – falls einer beteiligt ist – die Maklerprovision. Zusammen liegen sie je nach Bundesland und Maklerhonorar bei etwa 6 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Der größte Posten ist fast immer die Grunderwerbsteuer: Sie reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.

Die Formel

Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer + Notar (inkl. USt) + Grundbuch + Maklerprovision
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslands, abgerundet auf volle Euro
Notar = 2,0 × Tabelle B (GNotKG) · Grundbuch = 1,0 × Tabelle B

Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar – sie hängen allein vom Geschäftswert ab, nicht vom Aufwand. Nur der Notar berechnet zusätzlich 19 % Umsatzsteuer; Grundbuchgebühren sind Gerichtskosten und deshalb umsatzsteuerfrei.

Rechenbeispiel

Eine Wohnung für 350.000 € in Bayern (3,5 %), finanziert mit 280.000 € Darlehen, der Käufer trägt 3,57 % Maklerprovision:

1.Grunderwerbsteuer: 350.000 € × 3,5 % = 12.250 €
2.Tabelle B beim Geschäftswert 350.000 €: 685 € für eine 1,0-Gebühr
3.Notar (2,0): 1.370 € × 1,19 = 1.630,30 € inklusive Umsatzsteuer
4.Grundbuch, Eigentumsumschreibung (1,0): 685 €
5.Grundbuch, Grundschuld über 280.000 € (1,0): 585 €
6.Maklerprovision: 350.000 € × 3,57 % = 12.495 €

Die Kaufnebenkosten betragen 27.645,30 € – rund 7,9 % des Kaufpreises. Insgesamt sind 377.645,30 € zu finanzieren.

Warum die Grunderwerbsteuer in jedem Bundesland anders ist

§ 11 Abs. 1 GrEStG nennt einen Steuersatz von 3,5 Prozent. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder davon aber abweichen: Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG gibt ihnen die Befugnis, den Steuersatz selbst zu bestimmen. Fünfzehn Länder haben das getan.

Bayern ist das einzige Land, das nie ein eigenes Steuersatzgesetz erlassen hat. Die dortigen 3,5 Prozent sind deshalb kein Landesbeschluss, sondern schlicht der unveränderte Bundessatz – ein Unterschied, der auf keiner Vergleichstabelle steht, aber erklärt, warum Bayern so stabil am unteren Ende liegt.

Maßgeblich ist immer die Lage des Grundstücks, nie der Wohnsitz des Käufers. Wer in Hamburg wohnt und in Schleswig-Holstein kauft, zahlt 6,5 Prozent.

Die Steuer wird auf volle Euro nach unten abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG). Fällig wird sie mit dem Steuerbescheid, und erst nach ihrer Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eintragung ins Grundbuch erfolgt (§ 22 GrEStG).

Notar- und Grundbuchkosten: gesetzlich, nicht verhandelbar

Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB) – ohne Notar geht es nicht. Was er kostet, steht im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und richtet sich allein nach dem Geschäftswert, also in aller Regel dem Kaufpreis.

Die Tabelle B in Anlage 2 GNotKG ordnet jedem Geschäftswert eine 1,0-Gebühr zu. Für die Beurkundung des Kaufvertrags berechnet der Notar davon das Doppelte (KV 21100: 2,0, mindestens 120 €), das Grundbuchamt für die Eigentumsumschreibung das Einfache (KV 14110: 1,0) und für die Eintragung einer Grundschuld ebenfalls das Einfache (KV 14121: 1,0), berechnet auf den Darlehensbetrag.

Die Tabelle wächst in Stufen, nicht linear: Zwischen 200.000 und 500.000 € kostet jede angefangene Stufe von 30.000 € weitere 50 €. Ein Kaufpreis von 260.001 € löst deshalb dieselbe Gebühr aus wie einer von 290.000 €.

Nicht in diesem Rechner enthalten, weil sie vom Einzelfall abhängen: Vollzugs- und Betreuungsgebühren, Auslagen, die spätere Löschung der Grundschuld und die Kosten eines Notaranderkontos. Rechnen Sie mit einem Aufschlag auf den hier gezeigten Notarbetrag.

Kaufnebenkosten und die Bank: warum sie Eigenkapital brauchen

Banken finanzieren in aller Regel nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Der Grund ist einfach: Die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, der als Sicherheit dienen könnte – eine gezahlte Grunderwerbsteuer lässt sich nicht verwerten.

Praktisch heißt das: Die Nebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen. Bei 350.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen mit Makler sind das schnell 40.000 €, bevor überhaupt ein Euro auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Genau deshalb ist der Blick auf die Gesamtsumme wichtiger als auf den Prozentsatz: Der Rechner zeigt beides sowie den Betrag, der insgesamt aufzubringen ist.

Quellen & Stand

Stand: 08.09.2026

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Häufige Fragen

Kann ich die Grunderwerbsteuer sparen?: Legal reduzieren lässt sie sich, indem bewegliches Zubehör – Einbauküche, Markise, Sauna – im Kaufvertrag gesondert mit realistischem Wert ausgewiesen wird; darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ganz steuerfrei sind nur bestimmte Fälle des § 3 GrEStG, etwa der Erwerb durch Ehegatten oder Verwandte in gerader Linie und Grundstücke unter 2.500 €.
Wer zahlt Notar und Grundbuch, Käufer oder Verkäufer?: Üblicherweise der Käufer, und so steht es in nahezu jedem Kaufvertrag. Gesetzlich zwingend ist das nicht – gegenüber dem Notar haften nach § 29 GNotKG aber beide Seiten als Gesamtschuldner. Die Löschung von Belastungen des Verkäufers trägt dagegen regelmäßig der Verkäufer.
Warum ändert sich die Gebühr nicht, wenn ich 1.000 € mehr zahle?: Weil Tabelle B in Stufen springt. Im Bereich zwischen 200.000 und 500.000 € umfasst eine Stufe 30.000 €; innerhalb einer Stufe bleibt die Gebühr identisch. Erst der erste Euro in der nächsten Stufe kostet 50 € mehr.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?: Bei einer selbstgenutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Immobilie zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision zu den Anschaffungsnebenkosten: Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage und wirken sich über die Gebäudeabschreibung (§ 7 EStG) über Jahrzehnte aus, nicht sofort.
Gilt der Steuersatz vom Kaufvertrag oder von der Zahlung?: Vom Zeitpunkt des Kaufvertrags. Die Steuer entsteht mit dem Abschluss des wirksamen Verpflichtungsgeschäfts, nicht mit der Zahlung oder der Grundbucheintragung. Wer vor einer angekündigten Erhöhung beurkundet, zahlt noch den alten Satz.

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