Wie berechnet man die Maklerprovision?

Vor dieser Reform war es in weiten Teilen Deutschlands üblich, dem Käufer die volle Provision aufzuerlegen, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Drei neue Vorschriften haben das beendet.

§ 656a BGB verlangt für den Maklervertrag Textform – eine mündliche Zusage oder ein Klick auf ein Exposé genügt nicht mehr. § 656c Abs. 1 BGB bestimmt: Wird der Makler für beide Seiten tätig, können sich beide nur in gleicher Höhe verpflichten; wer mit einer Seite Unentgeltlichkeit vereinbart, kann auch von der anderen nichts verlangen. Ein Verstoß macht den Maklervertrag unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB).

§ 656d Abs. 1 BGB regelt den häufigeren Fall, dass nur eine Seite den Makler beauftragt hat: Eine Abwälzung auf die andere Seite ist nur wirksam, soweit die beauftragende Seite mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Zusätzlich wird die Zahlungspflicht des Käufers erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.

Diese Regeln gelten nur beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses UND nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses, eines Grundstücks ohne Wohnhaus oder durch ein Unternehmen bleibt die Aufteilung frei verhandelbar.

§ 2 Abs. 1a WoVermRG erlaubt ein Entgelt vom Wohnungssuchenden nur unter zwei Bedingungen, die BEIDE erfüllt sein müssen: Der Suchende muss den Makler ausdrücklich beauftragt haben, und der Makler muss die Wohnung erst aufgrund dieses Auftrags vom Vermieter beschafft haben.

Die zweite Bedingung ist die entscheidende. Stand die Wohnung ohnehin schon im Bestand des Maklers oder hatte der Vermieter sie ihm angeboten, entsteht kein Anspruch – auch dann nicht, wenn der Suchende einen „Suchauftrag“ unterschrieben hat. Genau solche vorformulierten Aufträge waren der Versuch, das Gesetz zu umgehen; sie funktionieren nicht.

Wo ausnahmsweise doch eine Provision anfällt, deckelt § 3 Abs. 2 WoVermRG sie auf zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer. Berechnet wird immer die KALTMIETE, nicht die Warmmiete. Ein darüber hinausgehender Betrag ist unwirksam, und bereits Gezahltes kann zurückgefordert werden.

Verboten sind außerdem Nebenabreden, die das Verbot umgehen sollen: Ablösevereinbarungen für zurückgelassene Einrichtungen dürfen nach § 4a WoVermRG in keinem auffälligen Missverhältnis zum Wert stehen.

Der Anspruch entsteht erst, wenn drei Dinge zusammenkommen (§ 652 BGB): ein wirksamer Maklervertrag, eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung des Maklers, und ein daraufhin tatsächlich zustande gekommener Hauptvertrag.

Fehlt die Kausalität, fehlt der Anspruch. Wer eine Immobilie bereits aus einem Zeitungsinserat kannte, schuldet nichts, weil der Makler ihm nichts nachgewiesen hat. Platzt der Kauf, entsteht ebenfalls keine Provision – der Makler trägt dieses Risiko.

Verletzt der Makler seine Pflichten vorsätzlich zugunsten der Gegenseite, verliert er den Anspruch vollständig (§ 654 BGB). Diese Vorschrift bleibt nach § 656c Abs. 2 Satz 2 BGB ausdrücklich unberührt.