Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Manche Banken bieten das an, verlangen dafür aber in der Regel einen Zinsaufschlag – der Beleihungsauslauf steigt, und mit ihm das Risiko der Bank. Rechnerisch verschiebt es das Problem nur: Die Nebenkosten sind dann Teil einer Schuld, der auf der Habenseite kein Gegenwert gegenübersteht.

Zahlt der Käufer immer die Maklerprovision?

Nein. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher ist der Anteil des Käufers begrenzt: Er darf nicht höher sein als das, wofür der Verkäufer selbst einstehen muss. Ist der Verkäufer vollständig freigestellt, trägt der Käufer gar nichts. Der Maklerprovisionsrechner bildet diese Regel ab, nicht eine feste Quote.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Nach dem notariellen Kaufvertrag: Der Notar meldet den Vorgang dem Finanzamt, das einen Steuerbescheid schickt. Erst wenn die Steuer gezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – und ohne sie wird der Eigentümerwechsel nicht ins Grundbuch eingetragen. Der Betrag muss also früh verfügbar sein.

Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?

Die verbreitete Orientierung lautet: die Kaufnebenkosten vollständig plus etwa 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Weniger ist möglich, kostet aber Zins, weil der Beleihungsauslauf steigt. Wichtiger als jede Faustregel ist die Reserve, die danach übrig bleibt – eine Finanzierung ohne Puffer ist die riskanteste Variante.

Rechnet sich Kaufen gegenüber Mieten?

Das lässt sich nicht allgemein beantworten, weil zu viele Größen persönlich sind: Haltedauer, Zins, Preisentwicklung am Ort und die Alternative, die das Eigenkapital sonst erwirtschaftet hätte. Rechnen lässt sich der Vergleich trotzdem – Rate plus Rücklage plus Grundsteuer und Versicherung gegen die bisherige Warmmiete, und das über die Jahre, die Sie bleiben wollen.

Was kostet ein Immobilienkauf insgesamt?

Deutlich mehr als den Kaufpreis. Dazu kommen die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision – je nach Bundesland und Maklerhonorar etwa 6 bis 15 Prozent. Sie müssen in aller Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, weil sie keinen Gegenwert schaffen, den die Bank beleihen könnte. Erst danach beginnt die eigentliche Finanzierung.

Kaufpreis ist nicht Gesamtpreis

Vier Posten kommen zum Kaufpreis dazu. Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest und reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Ländern – der größte Einzelposten. Notar und Grundbuch sind gesetzlich festgelegt und hängen allein vom Geschäftswert ab; nur der Notar berechnet zusätzlich Umsatzsteuer. Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist.

Durchgerechnet für eine Wohnung zu 350.000 € in Bayern, finanziert mit 280.000 € Darlehen und mit 3,57 Prozent Käuferanteil am Maklerhonorar: 12.250 € Grunderwerbsteuer, 1.630,30 € Notar inklusive Umsatzsteuer, 685 € für die Eigentumsumschreibung, 585 € für die Eintragung der Grundschuld und 12.495 € Maklerprovision – zusammen 27.645,30 € oder rund 7,9 Prozent. Zu finanzieren sind damit 377.645,30 €.

Eigenkapital: was die Bank erwartet

Die Faustregel lautet: Die Kaufnebenkosten trägt der Käufer aus eigenen Mitteln, dazu möglichst ein Teil des Kaufpreises. Der Grund ist einfach: Steuer, Notargebühr und Provision sind weg, sobald sie gezahlt sind – sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht, und eine Bank kann sie deshalb nicht besichern.

Im Beispiel oben bedeutet das: Wer 280.000 € Darlehen aufnimmt, bringt 97.645,30 € selbst mit – die 70.000 € Differenz zum Kaufpreis und die gesamten 27.645,30 € Nebenkosten. Wie viel Eigenkapital in Ihrem Fall nötig ist und was davon als Reserve übrig bleiben sollte, rechnet der Eigenkapitalrechner aus; eine Rücklage für Umzug, Küche und die erste Reparatur gehört ausdrücklich nicht ins Eigenkapital der Finanzierung.

Die monatliche Belastung – und was nach der Zinsbindung kommt

Die Rate einer Baufinanzierung ergibt sich aus Zins und anfänglicher Tilgung: 280.000 € zu 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung kosten 1.283,33 € im Monat. Diese Rate bleibt über die Zinsbindung gleich – innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis aber laufend, weil der Zinsanteil mit jeder Zahlung sinkt und der Tilgungsanteil entsprechend steigt.

Getilgt ist das Darlehen damit nicht: Nach zehn Jahren stehen noch 213.064,83 € offen, die zu dem Zins neu finanziert werden müssen, der dann gilt. Genau das ist das Risiko, das eine längere Zinsbindung oder eine höhere Anfangstilgung verkleinert – beides rechnet der Tilgungsrechner mit dem vollständigen Tilgungsplan durch.

Was nach dem Kauf laufend bleibt

Die Rate ist nicht die monatliche Belastung. Dazu kommen die Grundsteuer, die Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung, bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld mit der Instandhaltungsrücklage, und bei einem Haus die Rücklage, die man sich selbst bildet. Heizung, Strom und Wasser zahlt man ohnehin – als Mieter wie als Eigentümer.

Der Unterschied zur Miete liegt bei den Posten, die vorher der Vermieter getragen hat: Dach, Fenster, Heizung, Fassade. Sie fallen selten an, dafür in großen Beträgen. Wer die eigene Belastung mit der bisherigen Warmmiete vergleicht, sollte diese Rücklage von Anfang an mitrechnen – sonst vergleicht er eine vollständige Miete mit einer unvollständigen Eigentümerrechnung.

Welcher Rechner beantwortet welche Frage?

In der Reihenfolge, in der die Fragen auftauchen: Der Kaufnebenkostenrechner beziffert die Nebenkosten mit dem Steuersatz Ihres Bundeslands und den gesetzlichen Notar- und Grundbuchgebühren. Der Maklerprovisionsrechner klärt den Käuferanteil, der seit der Neuregelung nicht mehr frei vereinbart werden kann. Der Eigenkapitalrechner sagt, was Sie mitbringen müssen.

Danach übernehmen die Finanzrechner: Der Tilgungsrechner liefert Rate, Restschuld und Tilgungsplan, der Kreditrechner ist für Ratenkredite ohne Restschuld zuständig. Und wenn die Immobilie vermietet werden soll, rechnet der Mietrenditerechner aus, was die Anlage bezogen auf den tatsächlich eingesetzten Betrag bringt.

Quellen & Stand

Stand: 08.09.2026

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Häufige Fragen

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?: Manche Banken bieten das an, verlangen dafür aber in der Regel einen Zinsaufschlag – der Beleihungsauslauf steigt, und mit ihm das Risiko der Bank. Rechnerisch verschiebt es das Problem nur: Die Nebenkosten sind dann Teil einer Schuld, der auf der Habenseite kein Gegenwert gegenübersteht.
Zahlt der Käufer immer die Maklerprovision?: Nein. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher ist der Anteil des Käufers begrenzt: Er darf nicht höher sein als das, wofür der Verkäufer selbst einstehen muss. Ist der Verkäufer vollständig freigestellt, trägt der Käufer gar nichts. Der Maklerprovisionsrechner bildet diese Regel ab, nicht eine feste Quote.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?: Nach dem notariellen Kaufvertrag: Der Notar meldet den Vorgang dem Finanzamt, das einen Steuerbescheid schickt. Erst wenn die Steuer gezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – und ohne sie wird der Eigentümerwechsel nicht ins Grundbuch eingetragen. Der Betrag muss also früh verfügbar sein.
Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?: Die verbreitete Orientierung lautet: die Kaufnebenkosten vollständig plus etwa 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Weniger ist möglich, kostet aber Zins, weil der Beleihungsauslauf steigt. Wichtiger als jede Faustregel ist die Reserve, die danach übrig bleibt – eine Finanzierung ohne Puffer ist die riskanteste Variante.
Rechnet sich Kaufen gegenüber Mieten?: Das lässt sich nicht allgemein beantworten, weil zu viele Größen persönlich sind: Haltedauer, Zins, Preisentwicklung am Ort und die Alternative, die das Eigenkapital sonst erwirtschaftet hätte. Rechnen lässt sich der Vergleich trotzdem – Rate plus Rücklage plus Grundsteuer und Versicherung gegen die bisherige Warmmiete, und das über die Jahre, die Sie bleiben wollen.

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