Ist die Warmmiete immer höher als die Kaltmiete?

Ja, außer im seltenen Fall einer Inklusivmiete, bei der alle Kosten bereits in einer einzigen Zahl enthalten sind. Dann gibt es keine getrennte Kaltmiete und keine Abrechnung – dafür auch keine Rückerstattung, wenn die tatsächlichen Kosten niedriger ausfallen.

Wie viel machen die Nebenkosten üblicherweise aus?

Als grobe Orientierung gelten zwei bis drei Euro je Quadratmeter und Monat für alle Betriebskosten inklusive Heizung. Das hängt stark von Baujahr, Heizungsart, Region und Ausstattung ab – verlässlich ist nur die letzte Abrechnung des konkreten Hauses.

Zählt Strom zur Warmmiete?

Haushaltsstrom nicht – den rechnen Sie direkt mit Ihrem Stromanbieter ab. In der Warmmiete steckt nur der Allgemeinstrom des Hauses, etwa für Treppenhausbeleuchtung und Aufzug.

Zählt die Kaution zur Warmmiete?

Nein. Die Kaution ist eine einmalige Sicherheit zu Mietbeginn, keine laufende Zahlung. Sie darf höchstens das Dreifache der Kaltmiete betragen (§ 551 Abs. 1 BGB) und ist in drei Raten zahlbar. In die monatliche Belastung rechnen Sie sie nicht ein, in den Umzugsbedarf schon.

Gehört der Stellplatz zur Kaltmiete?

Das hängt vom Vertrag ab. Häufig werden Stellplatz oder Garage getrennt ausgewiesen, manchmal sogar in einem eigenen Vertrag. Für den Vergleich zweier Wohnungen addieren Sie den Betrag trotzdem – er fällt monatlich an wie die Miete.

Kaltmiete oder Warmmiete – was ist der Unterschied?

Die Kaltmiete ist die reine Miete für die Wohnung. Die Warmmiete ist die Kaltmiete plus Nebenkosten plus Heizkosten – also der Betrag, der monatlich tatsächlich überwiesen wird. Für den Vergleich mit dem Mietspiegel brauchen Sie die Kaltmiete, für Ihre Haushaltsplanung die Warmmiete.

Die drei Bestandteile im Überblick

Kaltmiete: der Preis für die Wohnung selbst. Sie ändert sich nur durch eine Mieterhöhung.

Nebenkosten (rechtlich Betriebskosten): die laufenden Kosten des Gebäudes, die auf die Mietenden umgelegt werden dürfen. Welche Kostenarten das sind, regelt die Betriebskostenverordnung – sie sind nicht frei wählbar.

Heizkosten: Heizung und Warmwasser. Sie werden nach der Heizkostenverordnung überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet, damit sparsames Heizen sich auch auszahlt.

Warmmiete ist die Summe aus allen dreien. Manche Anzeigen nennen sie Bruttowarmmiete oder schlicht Gesamtmiete.

Welche Zahl brauchen Sie wofür?

Wohnungssuche und Budget: die Warmmiete. Sie ist die tatsächliche monatliche Belastung. Eine verbreitete Faustregel nennt höchstens 30 % des Nettohaushaltseinkommens – in teuren Städten liegt der Anteil real oft höher, entscheidend sind Ihre übrigen Fixkosten.

Vergleich mit dem Mietspiegel oder einer Mieterhöhung: die Kaltmiete. Alles andere führt zu falschen Schlüssen.

Vergleich zweier Wohnungsangebote: am besten beide. Eine niedrige Kaltmiete mit hohen Nebenkosten deutet oft auf ein schlecht gedämmtes Gebäude hin – das ist ein Kostenrisiko, das mit jedem kalten Winter größer wird.

Vorsicht bei Anzeigen und Exposés

In Wohnungsanzeigen steht überwiegend die Kaltmiete, weil sie niedriger wirkt. Die Nebenkosten stehen dann kleiner daneben, manchmal nur als „zzgl. NK“. Rechnen Sie beides zusammen, bevor Sie Angebote vergleichen.

Achten Sie außerdem darauf, ob die Heizkosten in den genannten Nebenkosten enthalten sind oder separat kommen. Fehlt die Angabe, fehlen im Zweifel 60 bis 100 € im Monat.

Bei möblierten Wohnungen und Kurzzeitvermietung sind manchmal Strom und Internet enthalten – dann ist die genannte Zahl mit einer normalen Warmmiete nicht vergleichbar.

Am Jahresende: Nachzahlung oder Guthaben

Die Warmmiete im Vertrag ist eine Planungsgröße, keine Endabrechnung. Der Nebenkostenanteil darin ist in aller Regel eine Vorauszahlung – eine Schätzung, die einmal im Jahr mit den tatsächlichen Kosten verglichen wird.

Ein Beispiel: 800 € Kaltmiete plus 200 € Vorauszahlung ergeben 1.000 € Warmmiete im Monat. Übers Jahr sind das 2.400 € Vorauszahlung. Liegen die abgerechneten Kosten bei 2.700 €, fehlen 300 € und es kommt eine Nachzahlung; liegen sie bei 2.200 €, gibt es 200 € zurück. Für ein Haushaltsbudget lohnt es sich deshalb, neben der Warmmiete eine Rücklage einzuplanen.

Quellen & Stand

Stand: 07.09.2026

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Häufige Fragen

Ist die Warmmiete immer höher als die Kaltmiete?: Ja, außer im seltenen Fall einer Inklusivmiete, bei der alle Kosten bereits in einer einzigen Zahl enthalten sind. Dann gibt es keine getrennte Kaltmiete und keine Abrechnung – dafür auch keine Rückerstattung, wenn die tatsächlichen Kosten niedriger ausfallen.
Wie viel machen die Nebenkosten üblicherweise aus?: Als grobe Orientierung gelten zwei bis drei Euro je Quadratmeter und Monat für alle Betriebskosten inklusive Heizung. Das hängt stark von Baujahr, Heizungsart, Region und Ausstattung ab – verlässlich ist nur die letzte Abrechnung des konkreten Hauses.
Zählt Strom zur Warmmiete?: Haushaltsstrom nicht – den rechnen Sie direkt mit Ihrem Stromanbieter ab. In der Warmmiete steckt nur der Allgemeinstrom des Hauses, etwa für Treppenhausbeleuchtung und Aufzug.
Zählt die Kaution zur Warmmiete?: Nein. Die Kaution ist eine einmalige Sicherheit zu Mietbeginn, keine laufende Zahlung. Sie darf höchstens das Dreifache der Kaltmiete betragen (§ 551 Abs. 1 BGB) und ist in drei Raten zahlbar. In die monatliche Belastung rechnen Sie sie nicht ein, in den Umzugsbedarf schon.
Gehört der Stellplatz zur Kaltmiete?: Das hängt vom Vertrag ab. Häufig werden Stellplatz oder Garage getrennt ausgewiesen, manchmal sogar in einem eigenen Vertrag. Für den Vergleich zweier Wohnungen addieren Sie den Betrag trotzdem – er fällt monatlich an wie die Miete.

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