Zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?

Angespartes Guthaben ja, das Darlehen daraus nicht – das ist Fremdkapital. Als Eigenkapital gelten außerdem Sparguthaben, Wertpapiere, ein bereits bezahltes Grundstück und in Grenzen auch Eigenleistung beim Bau, die sogenannte Muskelhypothek.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Manche Banken bieten das an, verlangen dafür aber deutlich höhere Zinsen, weil den Kosten kein verwertbarer Gegenwert gegenübersteht. Rechnerisch bedeutet es einen Beleihungsauslauf über 100 % – bei einem späteren Verkauf reicht der Erlös dann unter Umständen nicht zur Tilgung.

Was ist der Unterschied zwischen Beleihungsauslauf und Beleihungswert?

Dieser Rechner misst den Beleihungsauslauf am Kaufpreis, weil das die Zahl ist, die Sie kennen. Banken rechnen intern mit dem Beleihungswert, einem vorsichtig geschätzten Verkehrswert, der meist unter dem Kaufpreis liegt – der von der Bank genannte Auslauf kann deshalb höher ausfallen als hier.

Wie wirkt mehr Eigenkapital auf den Zins?

Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf, meist in Stufen – häufig um 60 und um 80 Prozent des Werts. Wer knapp über einer solchen Grenze liegt, zahlt für jeden weiteren Euro Darlehen überproportional; wenige tausend Euro mehr Eigenkapital können deshalb eine ganze Zinsstufe ausmachen.

Sollte ich wirklich alles Ersparte einsetzen?

Nein. Eine Reserve von einigen Monatsausgaben gehört nach dem Kauf auf ein erreichbares Konto, nicht in die Finanzierung. Wer sie mit einsetzt und später doch Geld braucht, finanziert kurzfristig nach – zu deutlich schlechteren Konditionen als beim Immobiliendarlehen.

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Immobilie?

Das Eigenkapital muss zuerst die Kaufnebenkosten decken, denn die finanzieren Banken in der Regel nicht mit. Bei 300.000 € Kaufpreis, 12 % Nebenkosten und 20 % Eigenkapital auf den Preis sind das 36.000 € plus 60.000 €, also 96.000 €. Es bleibt ein Darlehen von 240.000 €.

Die Formel

Kaufnebenkosten = Kaufpreis × Nebenkostensatz ÷ 100
Gesamtkosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten
Eigenkapital = Kaufnebenkosten + Kaufpreis × Eigenkapitalanteil ÷ 100
Darlehen = Gesamtkosten − Eigenkapital
Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Kaufpreis × 100

Der Eigenkapitalanteil bezieht sich auf den Kaufpreis, die Nebenkosten kommen obendrauf. Der Beleihungsauslauf wird am Kaufpreis gemessen, nicht an den Gesamtkosten – das ist die Kennzahl, auf die Banken bei der Zinshöhe schauen.

Rechenbeispiel

Eine Wohnung für 300.000 €, Kaufnebenkosten 12 %, gewünschter Eigenkapitalanteil 20 %:

1.Kaufnebenkosten: 300.000 × 12 % = 36.000 €
2.Gesamtkosten: 300.000 + 36.000 = 336.000 €
3.Eigenkapital: 36.000 + 60.000 = 96.000 €
4.Darlehen: 336.000 − 96.000 = 240.000 €
5.Beleihungsauslauf: 240.000 ÷ 300.000 = 80 %

Benötigt werden 96.000 € Eigenkapital. Der Beleihungsauslauf von 80 % gilt bei Banken als solide Ausgangslage.

Woraus die Kaufnebenkosten bestehen

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und wird von den Bundesländern festgelegt – sie liegt derzeit je nach Land zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Den aktuellen Satz nennt das Finanzministerium des jeweiligen Bundeslandes; weil sich diese Sätze ändern, führt dieser Rechner bewusst keine Tabelle, sondern lässt Sie den Prozentsatz eintragen.

Dazu kommen Notar und Grundbuchamt, zusammen üblicherweise rund 1,5 bis 2 % – ein notarieller Kaufvertrag ist in Deutschland zwingend, daran führt kein Weg vorbei.

Wird ein Makler eingeschaltet, kommt dessen Provision hinzu. Seit der Reform des Bestellerprinzips für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher teilen sich Käufer- und Verkäuferseite die Provision in aller Regel.

In Summe landen die meisten Käufe bei 9 bis 15 % Nebenkosten. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 27.000 bis 45.000 € – Geld, das vollständig aus Eigenkapital kommen muss.

Die 20-Prozent-Regel und was sie wirklich bedeutet

Als solide gilt, die Nebenkosten plus 20 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufzubringen. Das ergibt einen Beleihungsauslauf von 80 % – die Schwelle, ab der viele Banken spürbar bessere Zinsen anbieten, weil ihr Risiko sinkt.

Weniger Eigenkapital ist möglich, wird aber teurer: Über 80 % Beleihungsauslauf steigen die Zinsaufschläge, über 90 % oft deutlich. Eine Vollfinanzierung ohne jedes Eigenkapital vergeben nur wenige Banken und nur bei sehr guter Bonität.

Wichtig ist außerdem, nicht das gesamte Ersparte einzusetzen: Eine Rücklage von mehreren Monatsausgaben sollte übrig bleiben. Eine kaputte Heizung im ersten Jahr ist kein hypothetisches Risiko.

Muskelhypothek und die Reserve, die übrig bleiben muss

Eigenleistung – am Bau „Muskelhypothek“ genannt – erkennen Banken bis zu einer bestimmten Grenze wie Eigenkapital an. Angerechnet wird dabei nur die eingesparte Handwerkerleistung, nicht das Material, das Sie ohnehin kaufen müssen. Und angerechnet wird nur, was Sie wirklich können: Wer sich verschätzt, steht am Ende mit einer unfertigen Baustelle und ohne Puffer da.

Genauso wichtig ist, was NICHT ins Eigenkapital gehört. Umzug, Küche, Renovierung und die erste unerwartete Reparatur kommen nach dem Kauf, und die Rücklage dafür sollte stehen bleiben. Die teuerste Finanzierung ist nicht die mit dem höchsten Zins, sondern die ohne Puffer. Was insgesamt auf Sie zukommt, zeigt die Übersicht Was kostet ein Immobilienkauf?.

Quellen & Stand

Stand: 07.09.2026

Gesetzliche Angaben dienen der Information und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen

Zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?: Angespartes Guthaben ja, das Darlehen daraus nicht – das ist Fremdkapital. Als Eigenkapital gelten außerdem Sparguthaben, Wertpapiere, ein bereits bezahltes Grundstück und in Grenzen auch Eigenleistung beim Bau, die sogenannte Muskelhypothek.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?: Manche Banken bieten das an, verlangen dafür aber deutlich höhere Zinsen, weil den Kosten kein verwertbarer Gegenwert gegenübersteht. Rechnerisch bedeutet es einen Beleihungsauslauf über 100 % – bei einem späteren Verkauf reicht der Erlös dann unter Umständen nicht zur Tilgung.
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungsauslauf und Beleihungswert?: Dieser Rechner misst den Beleihungsauslauf am Kaufpreis, weil das die Zahl ist, die Sie kennen. Banken rechnen intern mit dem Beleihungswert, einem vorsichtig geschätzten Verkehrswert, der meist unter dem Kaufpreis liegt – der von der Bank genannte Auslauf kann deshalb höher ausfallen als hier.
Wie wirkt mehr Eigenkapital auf den Zins?: Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf, meist in Stufen – häufig um 60 und um 80 Prozent des Werts. Wer knapp über einer solchen Grenze liegt, zahlt für jeden weiteren Euro Darlehen überproportional; wenige tausend Euro mehr Eigenkapital können deshalb eine ganze Zinsstufe ausmachen.
Sollte ich wirklich alles Ersparte einsetzen?: Nein. Eine Reserve von einigen Monatsausgaben gehört nach dem Kauf auf ein erreichbares Konto, nicht in die Finanzierung. Wer sie mit einsetzt und später doch Geld braucht, finanziert kurzfristig nach – zu deutlich schlechteren Konditionen als beim Immobiliendarlehen.

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