Welche Mietrendite ist gut?

Das hängt vollständig von Lage, Zustand und Alternativen ab und lässt sich nicht seriös in eine Zahl fassen. In gefragten Großstädten sind die Renditen niedrig, weil die Kaufpreise hoch sind; in ländlichen Regionen höher, dafür mit größerem Leerstands- und Wertrisiko.

Was bedeutet der Kaufpreisfaktor?

Der Faktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete – gewissermaßen der Kehrwert der Bruttorendite. Ein Faktor von 27,8 entspricht 3,6 % Bruttorendite. Er sagt, nach wie vielen Jahresmieten sich der Kaufpreis rechnerisch amortisiert hätte.

Rechne ich mit Kaltmiete oder Warmmiete?

Immer mit der Kaltmiete. Die Nebenkosten sind durchlaufende Posten: Sie werden eingenommen und für Wasser, Müll und Heizung wieder ausgegeben. Wer mit der Warmmiete rechnet, erhält eine deutlich zu hohe Rendite.

Wie wirkt sich ein Kredit auf die Rendite aus?

Er verändert nicht die Rendite des Objekts, sondern die auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Solange die Objektrendite über dem Kreditzins liegt, hebt Fremdkapital die Eigenkapitalrendite – liegt sie darunter, wirkt derselbe Hebel nach unten. Die reine Anlagerendite über die Zeit rechnet der Renditerechner aus.

Muss ich die Mieteinnahmen versteuern?

Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und sind steuerpflichtig; abgezogen werden dabei Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibung und Instandhaltung. Dieser Rechner arbeitet ausdrücklich vor Steuern, weil der individuelle Steuersatz alles entscheidet.

Wie berechnet man die Mietrendite?

Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Bei 900 € Monatsmiete und 300.000 € Kaufpreis sind das 3,6 %. Die aussagekräftigere Nettorendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet mit der Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten – hier nur noch 2,73 %.

Die Formel

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Gesamtinvestition = Kaufpreis + Kaufnebenkosten
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100

Gerechnet wird mit der Kaltmiete: Nebenkosten sind durchlaufende Posten und gehören nicht zum Ertrag. Die Bruttorendite teilt bewusst durch den reinen Kaufpreis, die Nettorendite durch die Gesamtinvestition – genau daher stammt der große Unterschied. Finanzierung und Steuern sind nicht enthalten.

Rechenbeispiel

Eine Eigentumswohnung für 300.000 €, 10 % Kaufnebenkosten, 900 € Kaltmiete im Monat, 1.800 € nicht umlagefähige Kosten im Jahr:

1.Jahreskaltmiete: 900 × 12 = 10.800 €
2.Bruttorendite: 10.800 ÷ 300.000 × 100 = 3,60 %
3.Kaufnebenkosten: 300.000 × 10 % = 30.000 €
4.Gesamtinvestition: 330.000 €
5.Überschuss: 10.800 − 1.800 = 9.000 €
6.Nettorendite: 9.000 ÷ 330.000 × 100 = 2,73 %

Aus 3,60 % Bruttorendite werden 2,73 % netto – ein Viertel weniger, und das noch vor Finanzierung und Steuern.

Warum die Bruttorendite in Exposés steht

Die Bruttorendite ist die größere Zahl und die einfachere Rechnung – deshalb steht sie in Anzeigen. Sie ignoriert aber zwei erhebliche Posten: die Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland und Maklereinsatz 9 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen, und die Kosten, die auch bei vermieteter Wohnung an der Eigentümerseite hängen bleiben.

Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen typischerweise die Hausverwaltung, die Instandhaltungsrücklage und ein Ansatz für Mietausfall und Leerstand. Als grobe Orientierung werden dafür oft 15 bis 25 % der Jahreskaltmiete angesetzt.

Die Bruttorendite ist als Vorfilter trotzdem nützlich: Wenn schon sie niedrig ist, lohnt der genauere Blick meist nicht.

Was diese Rechnung bewusst nicht enthält

Finanzierung: Zinsen und Tilgung verwandeln die Objektrendite in eine Eigenkapitalrendite. Das ist eine andere Frage und hängt vollständig vom Darlehen ab – bei günstigen Zinsen kann Fremdkapital die Eigenkapitalrendite heben, bei hohen Zinsen kippt derselbe Hebel ins Negative.

Steuern: Mieteinnahmen sind zu versteuern, gleichzeitig lassen sich Abschreibung, Zinsen und Werbungskosten geltend machen. Wie sich das auswirkt, hängt vom persönlichen Steuersatz ab und gehört in die Hand einer Steuerberatung.

Wertentwicklung: Ein großer Teil des Ertrags einer Immobilie liegt oft in der Wertsteigerung – oder eben nicht. Das lässt sich nicht seriös vorausberechnen, und dieser Rechner versucht es deshalb gar nicht.

Leerstand: der Monat, der die Rendite verschiebt

Jede Renditerechnung unterstellt zunächst zwölf Monatsmieten im Jahr. Das ist der beste Fall. Ein einziger Monat ohne Mieter kostet ein Zwölftel der Jahresmiete, also 8,33 Prozent der Einnahmen – und bei einem Mieterwechsel sind ein bis zwei Monate keine Seltenheit.

Gerechnet: Bei 300.000 € Gesamtkosten und 12.000 € Jahreskaltmiete liegt die Bruttorendite bei 4,00 Prozent. Fällt ein Monat aus, bleiben 11.000 € und damit 3,67 Prozent. Wer eine Immobilie bewerten will, rechnet deshalb besser mit zehn oder elf Monatsmieten – und behandelt die zwölfte als Puffer für Leerstand und kleine Reparaturen.

Quellen & Stand

Stand: 07.09.2026

Gesetzliche Angaben dienen der Information und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen

Welche Mietrendite ist gut?: Das hängt vollständig von Lage, Zustand und Alternativen ab und lässt sich nicht seriös in eine Zahl fassen. In gefragten Großstädten sind die Renditen niedrig, weil die Kaufpreise hoch sind; in ländlichen Regionen höher, dafür mit größerem Leerstands- und Wertrisiko.
Was bedeutet der Kaufpreisfaktor?: Der Faktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete – gewissermaßen der Kehrwert der Bruttorendite. Ein Faktor von 27,8 entspricht 3,6 % Bruttorendite. Er sagt, nach wie vielen Jahresmieten sich der Kaufpreis rechnerisch amortisiert hätte.
Rechne ich mit Kaltmiete oder Warmmiete?: Immer mit der Kaltmiete. Die Nebenkosten sind durchlaufende Posten: Sie werden eingenommen und für Wasser, Müll und Heizung wieder ausgegeben. Wer mit der Warmmiete rechnet, erhält eine deutlich zu hohe Rendite.
Wie wirkt sich ein Kredit auf die Rendite aus?: Er verändert nicht die Rendite des Objekts, sondern die auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Solange die Objektrendite über dem Kreditzins liegt, hebt Fremdkapital die Eigenkapitalrendite – liegt sie darunter, wirkt derselbe Hebel nach unten. Die reine Anlagerendite über die Zeit rechnet der Renditerechner aus.
Muss ich die Mieteinnahmen versteuern?: Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und sind steuerpflichtig; abgezogen werden dabei Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibung und Instandhaltung. Dieser Rechner arbeitet ausdrücklich vor Steuern, weil der individuelle Steuersatz alles entscheidet.

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