Warum sinkt die Restschuld am Anfang so langsam?

Weil am Anfang der größte Teil der Rate Zinsen sind. Im ersten Jahr des Beispiels fließen 10.402,81 € in Zinsen und nur 6.097,19 € in die Tilgung. Erst mit sinkender Restschuld kehrt sich das Verhältnis um.

Was bringt eine Sondertilgung?

Sie senkt die Restschuld sofort, und auf den getilgten Betrag fallen ab diesem Moment keine Zinsen mehr an. Viele Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen bis zu einem vereinbarten Prozentsatz ohne zusätzliche Kosten.

Sind Nebenkosten und Grundschuld enthalten?

Nein. Der Rechner betrachtet nur Darlehen, Zins und Tilgung. Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch berechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Anschlussdarlehen, dessen Zins Sie schon Jahre vor dem Ende der Zinsbindung festschreiben. Die Bank lässt sich die Sicherheit mit einem Aufschlag bezahlen, der mit der Vorlaufzeit steigt. Es lohnt sich, wenn die Zinsen bis dahin stärker steigen als der Aufschlag kostet – was niemand sicher weiß.

Warum weicht die Rate meiner Bank ab?

Meist wegen Posten, die dieser Rechner bewusst weglässt: Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Beträge, ein Auszahlungskurs unter 100 % oder eine auf den nächsten Euro gerundete Rate. Der Zins- und Tilgungsmechanismus dahinter ist derselbe.

Wie berechnet man die Tilgung?

Bei einem Annuitätendarlehen ist die Monatsrate Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 1.200. Für 300.000 € zu 3,5 % mit 2 % Tilgung sind das 1.375,00 € im Monat. Nach 10 Jahren Zinsbindung bleiben 228.283,74 € Restschuld, schuldenfrei sind Sie nach 29 Jahren.

Die Formel

Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 1.200
Zinsanteil = Restschuld × Sollzins ÷ 1.200
Tilgungsanteil = Monatsrate − Zinsanteil

Die Rate bleibt gleich, aber die Restschuld sinkt jeden Monat. Damit wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer – deshalb heißt es anfängliche Tilgung: Nur im ersten Jahr beträgt sie genau den gewählten Prozentsatz.

Rechenbeispiel

Eine Baufinanzierung über 300.000 € mit 3,5 % Sollzins, 2 % anfänglicher Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung:

1.Monatsrate: 300.000 € × (3,5 + 2) ÷ 1.200 = 1.375,00 €
2.Erster Monat: Zinsen 300.000 € × 3,5 ÷ 1.200 = 875,00 €, Tilgung 1.375,00 € − 875,00 € = 500,00 €
3.Nach 120 Raten beträgt die Restschuld 228.283,74 €; in dieser Zeit fallen 93.283,74 € Zinsen an
4.Bei gleichem Zinssatz ist das Darlehen nach 348 Raten getilgt, die letzte ist kleiner

Die Rate beträgt 1.375,00 €. Nach 10 Jahren bleiben 228.283,74 € offen, und bei gleichbleibendem Zins sind Sie nach 29 Jahren schuldenfrei.

Wie stark die Tilgungsrate die Laufzeit bestimmt

Bei 300.000 € und 3,5 % Sollzins verändert die anfängliche Tilgung die Laufzeit erheblich: Mit 1 % dauert es 43 Jahre und 1 Monat bis zur Schuldenfreiheit, mit 2 % 29 Jahre, mit 3 % 22 Jahre und 2 Monate.

Die Monatsrate steigt dabei nur von 1.125 € über 1.375 € auf 1.625 €. Die Zinsen über die gesamte Laufzeit fallen aber von 280.990,17 € auf 131.405,73 € – die höhere Tilgung spart hier fast 150.000 €.

Die Restschuld nach der Zinsbindung

Der Sollzins ist nur für die Zinsbindung garantiert, meist 10 oder 15 Jahre. Danach wird die Restschuld zu dem Zinssatz weiterfinanziert, der dann gilt – er kann höher oder niedriger sein.

Deshalb ist die Restschuld nach der Zinsbindung die wichtigste Zahl einer Baufinanzierung. Die Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit gilt dagegen nur unter der Annahme, dass der Zinssatz danach gleich bleibt.

Zinsbindung: 10 oder 15 Jahre?

Beim selben Darlehen über 300.000 € zu 3,5 % mit 2 % Tilgung bleiben nach 10 Jahren 228.283,74 € Restschuld. Nach 15 Jahren sind es 181.856,98 € – fast 50.000 € weniger, die zum dann geltenden Zins neu finanziert werden müssen.

Eine längere Zinsbindung kostet in der Regel einen kleinen Zinsaufschlag, verringert aber das Zinsänderungsrisiko. Die Gegenrichtung ist der Volltilger: Bei 3,5 % tilgt eine anfängliche Tilgung von rund 8,5 % das Darlehen in etwa zehn Jahren vollständig – dann gibt es keine Restschuld mehr, die Rate liegt dafür bei rund 3.000 € statt 1.375 €.

Woher diese Zahlen kommen

Diese Seite rechnet reine Mathematik: Das Ergebnis hängt allein von Ihren Eingaben ab. Formel und Beispielrechnung werden bei jeder Änderung automatisch gegen von Hand ermittelte Werte geprüft.

Wie diese Seite geprüft und aktuell gehalten wird

Häufige Fragen

Warum sinkt die Restschuld am Anfang so langsam?: Weil am Anfang der größte Teil der Rate Zinsen sind. Im ersten Jahr des Beispiels fließen 10.402,81 € in Zinsen und nur 6.097,19 € in die Tilgung. Erst mit sinkender Restschuld kehrt sich das Verhältnis um.
Was bringt eine Sondertilgung?: Sie senkt die Restschuld sofort, und auf den getilgten Betrag fallen ab diesem Moment keine Zinsen mehr an. Viele Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen bis zu einem vereinbarten Prozentsatz ohne zusätzliche Kosten.
Sind Nebenkosten und Grundschuld enthalten?: Nein. Der Rechner betrachtet nur Darlehen, Zins und Tilgung. Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch berechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.
Was ist ein Forward-Darlehen?: Ein Anschlussdarlehen, dessen Zins Sie schon Jahre vor dem Ende der Zinsbindung festschreiben. Die Bank lässt sich die Sicherheit mit einem Aufschlag bezahlen, der mit der Vorlaufzeit steigt. Es lohnt sich, wenn die Zinsen bis dahin stärker steigen als der Aufschlag kostet – was niemand sicher weiß.
Warum weicht die Rate meiner Bank ab?: Meist wegen Posten, die dieser Rechner bewusst weglässt: Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Beträge, ein Auszahlungskurs unter 100 % oder eine auf den nächsten Euro gerundete Rate. Der Zins- und Tilgungsmechanismus dahinter ist derselbe.

Methodik: Diese Berechnung läuft vollständig in Ihrem Browser. Ihre Eingaben werden nicht an uns gesendet, nicht gespeichert und nicht in der Adresszeile abgelegt. Mehr dazu auf der Seite Methodik.